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哲库事件后,华安张江光大REIT下跌近7%!啥原因?
2023.05.25 17:12

12日-24日的9个交易日里,华安张江光大REIT在二级市场的价格累计下跌近7%。之所以持续下跌,外界认为,这与12日哲库科技关停后公司在上海的办公地点退租,进而导致该只REIT计划扩募的项目出租率下降有关。机构称,仍需观察产业园区类的REITs后续的出租率修复情况。

不止华安张江光大REIT,2023年以来,已上市的27只REITs中有25只的价格都呈现下降趋势,其中6只产品的跌幅都超过10%。华泰证券分析,公募REITs在中国上市不满两年,是一种新兴的投资产品,投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期,在业绩不及预期和市场持续下跌的过程中,普遍采取较为谨慎的态度。

哲库事件引发价格持续走低?

近日,博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT相继通过了持有人大会的表决,实现扩募。

从结果看,前三只产品持有人大会赞成票的比例接近或达到100%,而华安张江光大REIT则有少部分持有人投出反对票,赞成率稍低。具体看,对于《扩募并新购入基础设施项目的议案》,华安张江光大REIT共有1737.49万份基金份额表示反对,赞成比例为94.13%;对于《延长基金合同期限的议案》,有1674.44万份基金份额表示反对,赞成比例为95.23%。

据了解,华安张江光大REIT的基础设施项目位于上海市张江科学城,可出租面积为43190.63平方米,截至2022年末,张江光大园的租赁业态为:在线新经济51.61%、集成电路20.64%、金融科技17.08%、先进制造业0.94%、产业服务配套2.33%。

对于华安张江光大REIT扩募时出现较多反对票,有分析认为,与近期哲库科技解散有关。5月12日,OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技,哲库科技是华安张江光大REIT扩募资产张润大厦的重要承租方之一,租赁面积占比46%。受此影响,该产品在12日、13日分别大跌3.18%、6.22%。

16日,华安张江光大REIT公告称,根据已签租赁合同,如哲库科技提前终止合同,应提前3个月向张润置业发出书面通知,并承担相当于3个月租金的违约金。上海张江集团等企业已紧急启动对有租赁意向客户的推介工作,做好客户开发。

其实,在哲库科技事件前的今年一季度,张江光大园项目已经有重要租户退租,导致一季度末的出租率降至70.57%,较2022年末下降22.03个百分点。华泰证券认为,出现价格大跌,可能与张江光大园出租率修复进度较慢、本身累计涨幅较高、市场对单一资产敏感性较高、机构占比提升,投资人对业绩不及预期的项目尤其谨慎等原因有关。

华泰证券指出,在今年部分产业园经历出租率和二级价格大幅下跌后,市场对于产业园类REITs资质的衡量视角有所改变,出租的稳定性成为更关键的衡量指标,对行业集中度和租户质量的分析有所调整。以往,市场可能觉得租户企业越大,稳定性越高,认为园区行业集中度相对较高,可能意味着园区定位清晰、运营管理能力较强,但是,这些固有思维模式都在发生转变。

整体看,哲库科技事件后,华安张江光大REIT二级市场价格表现不佳,12日至24日价格累计下跌了6.98%。

REITs产品整体走势欠佳

2021年6月,中国公募REITs正式落地,经过近两年发展,目前共有27只已上市的公募REITs产品,总发行规模为908.92亿元人民币,资产类型涉及产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、生态环保以及能源六大类。数据显示,截至2023年4月末,REITs产品累计已分红37.38亿元。

但相较于去年,2023年以来,公募REITs在二级市场上的表现欠佳,不仅价格出现回落,成交活跃度也在下降。27只产品中,有25只产品二级市场的价格都表现为下跌,仅2只产品收益为正。

截至5月24日,有6只REITs产品今年以来的跌幅超过10%,分别是建信中关村REIT(-18.64%)、华夏中国交建REIT(-14.65%)、中金普洛斯REIT(-11.98%)、博时蛇口产园REIT(-11.04%)、中金安徽交控REIT(-10.95%)、平安广州广河REIT(-10.78%);有6只REITs产品今年以来的跌幅在5%-10%,分别是鹏华深圳能源REIT(-8.32%)、富国首创水务REIT(-8.32%)、红土创新盐田港REIT(-6.36%)、东吴苏园产业REIT(-5.74%)、华安张江光大REIT(-5.50%)、华夏越秀高速REIT(-5.41%)。

跌幅最大的建信中关村REIT与华安张江光大REIT一样,均为产业园区性质的REITs产品,前者的基础设施项目位于北京中关村软件园,截至2022年末,平均出租面积108133.47平方米,平均出租率为81.29%。到今年一季度末,出租率降至68.47%。

华泰证券认为,在经历了二级市场的大幅回调后,REITs作为长期资产的配置价值初步显现。但从基本面来看,产业园续租未出现明显好转,张润大厦大租户哲库事件再次对市场产生压力,后续还需重点关注跟踪产业园的续租、租金、出租率情况。在机构投资者集中度提高、行为趋同的背景下,项目资质的优劣将导致二级价格走向分化,对于业绩表现不及预期、基本面修复尚需时间的REITs应保持谨慎。业绩基本面的修复情况仍是观察的重点,对于高速公路车流恢复情况、客户占比,产业园和物流园出租、租金增长情况等仍需重点跟踪。

中信证券称,从理性角度出发,公募REITs的长期配置价值已有所凸显。但值得注意的是,疫后经济的系统性修复是渐进的过程,REITs底层资产的业绩修复也难一蹴而就,建议当前更加关注二季度业绩修复确定性强、租户结构相对分散、出租率稳定的资产。

(文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)

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