告别“三高”模式后，中国房地产行业寻找新的发展模式。开发收入有周期性，单纯依赖地产开发的业务模式很难保证持续增长，随着城市化进入稳定期，新房销售必然下降。未来，房企运营模式或将转变为“开发+经营”业务并重，通过高经营性收入穿越周期。

在中国金茂相关负责人看来，虽然行业发展的思路方向尚不明朗，通过开辟“第二曲线”，将获得面对行业周期波动的更多底气与实力。

据8月27日发布的半年报显示，报告期内，中国金茂物业服务、商务租赁及零售商业运营、酒店经营收入分别为14.9亿元、8.6亿元、8.4亿元，占整体收入分别为7%、4%、4%，较去年同期占比有所提升。

“未来中国金茂的结构将更均衡，物业开发和商务租赁收入占比更合理。”上述负责人称，运营型业务聚焦精品持有，打造商业、酒店、公寓轻资产管理能力，加速打造第二曲线。同时，探索并落地城市运营商管理新模式，从“一个金茂”大局出发，推动业务协同发展，加快构建房地产发展新模式。

在管面积91%位于高能级城市，物业服务营收利润双涨

今年以来，物管行业面对着行业定价与品质监管愈趋严格、存量住宅竞争市场激烈、上游业主经济压力导致支付能力下滑、刚性人工成本上升等挑战，各家公司在规模发展和服务品质提升等方面都感受到了一定压力。金茂服务应对市场变化锚定“1245”战略部署各项经营安排，继续深化业务结构调整，强化非周期业务“压舱石”的地位并取得阶段性成果。

半年报显示，报告期内，金茂服务实现营业收入14.91亿元，同比增长10.2%；净利润1.81亿元同比增长21.9%；总合约面积11742万平方米，较2023年底增长10.3%，在管面积9810万平方米，较2023年底增长16.5%；基础物管收入10.09亿元，同比增长34.6%。

数据显示，上半年，金茂服务新增外拓签约面积945万平方米，市场拓展签约项目97%位于一二线城市。

截至报告期末，目前全国70个城市布局了582个在管项目，高能级城市在管面积占比达91%。

值得关注的是，自今年1月收购润物嘉业后，截至2024年6月30日，金茂服务已完成润物嘉业的属地化融合以及效益再提升。同时，金茂服务第三方在管面积占比首次超过五成达50.5%。

增加在管面积同时，金茂服务还围绕“挖存量、拓增量、聚焦产品营销”提升自身社区增值业务。

生活服务业务方面金茂服务逐步打造亮点品类，以“核心产品”+“专项营销”模式推进业务，付费用户提升81%；扎根社区业主需求，打造“一刻钟便民生活圈”，推出“悦邻生活”系列线下活动。

美居业务方面金茂服务持续关注标杆项目、示范区打造及美居供应链搭建工作并完成多个重点自营C端业务落地。

空间资源业务方面金茂服务开展仓储、社区摆展、电瓶车充电桩等业务，通过产品赋能、运营赋能将空间资源有效利用率提升至70%。

资产经纪业务方面金茂服务持续进行多元化业务结构转型租售业务完成了“资产+传统租售”的多元化业务结构调整，南京尧化科技大厦、淮海数字经济产业园、中昊家园中资产项目资产招商运营持续产出破千万。

提升经营性业务收入，利用窗口期“换债”

物业服务稳步增长的同时，作为中国金茂“精品持有”业务板块的重要组成部分，金茂商业已布局上海、天津、重庆长沙、南京、青岛、苏州等多座城市，在营及筹开期项目16座，已形成“览秀城”、“金茂汇”、“J·LIFE”三大产品线，分别匹配城市级商业、区域品质商业及精致配套服务三大消费需求。

中报显示，金茂商业2024年上半年实现经营收入、销售额、EBITDA分别增长13%、11%、75%。

据了解，中国金茂的零售商业运营项目还包括旅游精品商业、小区商业、商务配套商业等多种形态和功能的商业类别。

“目前已拥有轻资产管理能力，未来将持续提升商业服务质量，打造商业IP。”中国金茂商业相关人称，推进以“消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新”为核心的商业战略，为客户提供更高质量的商业体验与精致高端的生活服务。

在写字楼板块，中国金茂持有物业均位于核心商区，地理区位极佳，租户资质优异，出租率仍保持高位。其中，北京凯晨世贸中心和西城金茂中心位于北京金融街商圈，毗邻一号线地铁和西长安街；上海金茂大厦则位于浦东陆家嘴金融贸易区内。

酒店业务，中国所持有的酒店全部位于中国一线城市或旅游热点城市的黄金及优越地段。据前述负责人介绍，酒店将锚定高质量发展，运用灵活销售策略，持续优化客户结构，提升服务质量管理，深化落实成本管控，抢抓市场机遇，在同区域竞争组合中继续保持领先地位。

持有“精品”业务，为企业带来稳定营收、现金流的同时，也在这个难得的窗口期，给了部分房企“还债”的机会。

自2023年起，发改委就全面推动基础设施REITs常态化发行发布通知，基础设施REITs试点以来，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与积极性显著提升。中国金茂充分运用资本市场融资工具盘活优质资产，打通投融管退闭环为其持有经营业务的长期高质量发展赋能，为第二增长曲线蓄积强劲动力。

上半年，中国金茂以长沙金茂览秀城为标的资产的华夏金茂商业REIT成功发行，上市至今已完成两次分红，第二次分红简单年化分派率达5.01%。

与此同时，2024年2月，中国金茂发行第三期金茂大厦CMBS人民币34.99亿元，票面利率3.20%；2024年6月发行银行间市场中期票据人民币30亿元，票面利率2.80%。

在业内人士看来，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于企业持续优化债务结构。获取新债后，中国金茂可用于偿还此前利率更高的旧债，用长周期的经营性物业贷款去替周期在 3- 5 年的信用债融资。

“逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务'造血'自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，践行高质量发展的路径。”在业内人士看来，美国、日本、中国香港等成熟房地产市场也验证了稳定的高经营性收入，可助力房地产企业成功穿越周期、成就百年基业。