房地产行业进入深度调整期，各企业都在寻找新的发展模式。实际上，随着城镇化进一步提升，中国房地产市场依然存在发展空间，但发展方式已从“三高”、粗放型发展转变为高质量发展。这也意味着单纯依赖地产开发的产业模式很难保证业绩增长，企业想要穿越这一轮周期，必须具备的两大条件，负债保持在较低规模，拥有高经营性收入。

作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股正是以“低杠杆、强运营、正现金流”理念，持续构建稳固发展的护城河，在波动的周期中不断积攒力量。

据新城控股2024年报显示，报告期内其实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%；扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，公司整体毛利率为19.80%；平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp，核心指标保持稳定向好。

值得注意的是，2024年新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。商业运营实力和盈利能力的不断提升，也让新城控股对于未来的发展前景充满信心。

2025年商业营收目标140亿元，计划新开5座吾悦广场

行业新周期之下，经营性物业重要性随之上升。据新城控股年报显示，2024年，其新增开业15座吾悦广场，截至2024年末，新城控股实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

基于此2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

面对消费增长放缓、差异化市场崛起等行业趋势，2024年10月，新城控股还将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司。

据新城控股集团高级副总裁、吾悦商管总裁管有冬介绍，吾悦商管是一家致力于商业运营管理的集团化公司，通过提升管理资产回报以及扩大管理资产规模，创造商业价值。目前吾悦商管下属13个区域公司，管理吾悦广场、吾悦生活广场、星俪岚酒店、心颐荟康养四个产品品牌。其中，吾悦广场占据了绝大部分业务。

据悉，吾悦商管与品牌方合作持续深化，其中展开战略合作的深度合作品牌逾100家；2023年门店年营业额超千万元的明星店铺逾1100家；2024上半年，与全国50家品牌进行高层互访，构筑总对总品牌沟通桥梁。此外，吾悦商管通过输出自身多年积淀的商业项目运营管理能力，保障了委托项目精彩开业，提升资产价值。截至目前，吾悦商管已累计获取40余个委托管理项目。

在2024年超额完成目标基础上，年报显示，新城控股计划将2025年商业营收目标定为140亿元，同比2024年增长9.3%，并计划新开5座吾悦广场。

在业内看来，新城控股长年积淀的厚实商业盘面，对其整体业绩贡献率不断提升，是其穿越周期、保持韧性成长的永续动力。

“销售回款+经营性物业收入”，确保每一笔债务提前或到期偿付

经营性收入保持增长同时，2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率达到102%。此外，新城控股积极落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，2024年公司已组织交付超10万套物业。

良好销售回款、保交付激活项目监管资金，为新城控股现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为公司发展留出了足够的空间。

通过市场政策性回暖出货偿还短债增厚安全垫同时，新城控股也在利用经营性物业在近两年难得的融资窗口期“换债”。

年报显示，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。此外，2024年5月，新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。

方正证券在近期研报中则明确指出，新城控股商业现金流稳健充沛，自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍。进入2025年吾悦广场租金再创新高，2月单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。

新城控股相关负责人介绍，安全的债务结构，是新城控股稳健前行的基石。长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元；截至2024年末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

建管累计管理项目超百个，打开新成长空间

在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管，为新城控股发展打开新成长空间。

据相关业务负责人介绍，新城建管依托集团专业实力平台和人才矩阵，以全业态产品矩阵和全周期品质服务，为委托方系统化输出新城解决方案，致力于成为客户持久信赖的全业态综合管理服务商。

数据显示，截至2024年底，新城建管业务范围已覆盖近160个城市，2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，重点分布于上海、重庆、天津、合肥、郑州、常州、乌鲁木齐等一二线重点城市，已基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10”。

相对其他代建企业，新城建管以“融合品悦住宅+购物中心+特色街区”的综合解决能力，持续推动产品迭代升级。在住宅领域，企业注重功能到情感的全面升级，如天津品悦万澜的宋式美学主题景观和昆明安宁院子的立体生态社区，都极大地提升了居住体验；在商业创新方面，新城建管挖掘城市文化基因，打造具有地域特色的商业地标，如成都龙泉驿吾悦广场和广安吾悦院街，都融入了当地文化元素。

展望未来，前述负责人表示，新城建管将继续以专业的团队运营管理、成熟的操盘经验为项目提供坚实保障，进一步加大对城市的深耕力度，优化城市布局，并持续推动产品力革新，为委托方与城市发展注入源源不断的可持续动能。

摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务“造血”自循环来驱动公司发展，正成为房企穿越周期的新路径。

在业内人士看来，未来新城控股通过 “开发+经营”业务并重，将逐步摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力，并以低杠杆、强运营、正现金流实现业务”造血”自循环来驱动公司发展。这在美国、日本、中国香港等成熟房地产市场已得到验证，可助力房地产企业成功穿越周期，实现践行高质量发展。