作者 | 源媒汇 利晋

一个月前，广州市黄埔区萝峰村旧改完成复建回迁安置一地块封顶。这是萝峰村旧改回迁房最后一栋楼的封顶，意味着交收楼工作进入收尾阶段。

萝峰村旧改，是星河湾首个旧改项目，也是董事长黄文仔2018年提出“以质的提升，确保量的增长”战略转型的重要试验田。

当前来看，萝峰村旧改交收楼是成功的。但除此之外，星河湾却深陷于困境之中。

萝峰村旧改融资地块项目，即星河湾半山（原名“星河湾萝峰”，案名“星璟苑”）在2022年12月迎来首次开盘，开盘两年多时间，截至源媒汇发稿时，仅卖出255套，去化率不足40%。

图片来源于广州阳光家缘

星河湾半山很难卖出去的原因，其实很简单：定位失误、产品过气、位置偏僻。

本质上，这是因为星河湾的投拓能力、产品设计研发能力存在重大弊端。放眼全国，上海星河湾、上海浦东星河湾、青岛星河湾、西安曲江星河湾等，都有着差不多的问题。

之前，在走出广州、向全国快速扩张的过程中，星河湾在北京、上海、太原等城市复制“星河湾豪宅”模式，初期收到了不错的效果，但随着项目持续推进，却在青岛、鄂尔多斯、成都等城市遭遇了“滑铁卢”。

如今，星河湾再度踏入了同一条河流，萝峰村旧改盘出现的问题，其实依然还是同一个问题——投拓研判失误、产品停滞不前。

这也意味着，2019年以来星河湾推进战略转型，其中重仓广州旧改，介入或合作9个项目，结果萝峰村旧改去化艰难、贤江村旧改拖欠临迁费、其余项目沉寂已久，再度面临着失败的结局。

近三年，国内豪宅成交火热，星河湾却没有借势而起，反而把自己淘汰了。

 回迁房做成豪宅，豪宅做成回迁房

萝峰村旧改，在广州城中村村民眼中，被视为“广州最豪回迁房”，包括复建房设计建面51-233㎡一至五房8种户型选择、层高超3米、引入名校广州市二中等。

星河湾的“诚意”都给了村民——用豪宅标准建设回迁房。背后有两个目的：

一、萝峰村旧改是星河湾战略转型的代表项目。当时，星河湾集团副董事长、执行总裁吴慧珍表示，“萝峰项目是我目前的重要工作之一”；

二、这是一个“巨无霸”旧改项目，改造总用地面积约79.44公顷，计容建面236.53万㎡，其中回迁房面积占比超过六成，项目拆迁安置总投资额78.89亿元。村民同意和配合，是旧改拆迁的难点工作。

萝峰村旧改推进十分迅速。2018年，萝峰村旧改获得广东省“三旧”改造改革创新试点批复；次年，正式启动旧改工作，同期星河湾介入其中。

省级试点项目、企业转型标杆项目，让萝峰村旧改仅用了两年半时间，2021年8月便完成拆除清零工作，进入动工建设。

回迁房都按照豪宅标准建设，星河湾融资区的商品房让市场充满期待。但最终却大失所望。

2022年7月，萝峰村旧改项目挂网招商，确定星河湾为合作企业。5个月后，项目迎来首次开盘，主推130-147㎡三房，单价低至4.5万元/㎡，总价570万元起。

图片来源：广州公共资源交易中心

关于成交数据，市场流传的说法是：首开仅签约19套，番禺星河湾老业主订了40多套。尽管数据有待验证，但首开成交惨淡是不争的事实。或因如此，星河湾连成交喜报也没有发布。

首开遇冷后，星河湾萝峰迅速推出工抵房，单价降至4.1万元/㎡，但去化依然不理想。有媒体报道称，首开一年后，项目网签仅126套，去化率占首开总房源比例为27.88%。星河湾选择推出特价房，单价低至3.6万元/㎡。

就最新项目售价，一位房产中介向源媒汇透露，“目前均价3.5万左右，主要项目定位属于豪宅，不是刚需产品，现在没有太多下降空间。3万以下可以考虑时代天韵、保利锦上周边几个刚需盘。”

天眼查显示，星河湾萝峰项目公司为广州市裕峰置业有限公司，成立于2019年3月，由黄埔区萝峰村经济联社、星河湾集团、广州星烨共同持有。

星河湾把豪宅做成了回迁房，是星河湾萝峰很难卖掉的重要原因。

 错失豪宅热销潮

星河湾萝峰，被称为“科学城最豪住宅”。项目定位豪宅，但旧改项目本身是高容积率的，且回迁房面积占比大，加上板块基本是刚需类客群，很难适配豪宅产品。

尽管星河湾试图通过园林绿化、楼间距弥补容积率上的短板，并且也受到了不少看房客的好评，然而这些算不上板块顶配，加上项目所在的萝岗片区最不缺的就是山景。

星河湾萝峰，图片来源：贝壳找房

投拓研判失误之余，星河湾萝峰的产品设计同样被人诟病。

产品设计上，星河湾萝峰断层严重，户型面积段从130㎡、147㎡跨越到243㎡。其中，130㎡、147㎡都是三居室户型，且没有预留可改四房的设计，自行过滤了介于改善与豪宅之间的客户。

前文提及的降价销售，星河湾是基于对产品降标、降档实现的，比如大理石通铺地板改为实木地板、墙面改用乳胶漆、家电家居品牌降档等，对外则宣称是年轻人青睐的“奶油风”。

未降价户型尽管维持星河湾擅长的新中式山水园林景观和材料，但沿袭欧式装修风格，被很多客户吐槽“过气”、“陈旧”。比如超千万大平层户型客餐之间依旧保留台阶设计，阳台异形且空间小等。

回迁房做成豪宅，豪宅做成回迁房，星河湾让自己陷入去化困境。

自国内楼市整体下行以来，豪宅市场依然成交火热。

过去三年时间，广州千万级别豪宅成交创新高，且维持在高位。克而瑞统计数据显示，2022年至2024年分别成交3106套、4957套和4582套。

图片来源：克而瑞

不过，广州千万级别豪宅基本集中于核心区。同时，克而瑞分析指出，2025年，广州豪宅市场预计将延续“核心区域稳健、外围区域承压”的差异化发展态势。

实际上，初期投拓研判失误，星河湾萝峰首期仍有足够时间抓住广州豪宅成交热潮。2021年8月项目动工建设，市场处在上升通道末期，但到了2022年12月项目入市，已在成交快速下滑之中，广州外郊区尤为严重。

而在2022年广州豪宅市场起势后，加上土地市场成交低迷，广州开始集中推售天河、海珠、荔湾等核心区优质地块，一大批改善、豪宅楼盘拔地而起。2023年，800万以上价格成交前10项目中，8个位于主城区。

同时，拿地的保利、中海等头部房企，开始将豪宅按标准化流程建设，走“快周转”模式，“拿地即开工、三五个月即开盘”逐渐成为常态。

 把自己淘汰了

星河湾错失豪宅成交风口，很重要的一个原因是：首次操盘旧改项目，而旧改土地“集转国”流程复杂且审批时间长。

有意思的是，土地完成“集转国”手续后，意味着星河湾还有另一个潜在“竞争对手”——萝峰村村民。

2024年8月市场传出消息，萝峰村旧改部分回迁房交付到村民手中不久后，个别业主开始将回迁房以公证方式对外售卖，单价低至1.35万元/㎡。

这相当于星河湾萝峰的四折价格可以买到商品房，关键的一点是：部分回迁房得房率还高于融资区的商品房，后者的得房率仅为75%左右。

同时，2023年以来，多地城市开始实施“住宅3.0”建设新规，包括层高超3米、放宽阳台面积计算规则等。这意味着，星河湾萝峰原本的豪宅层高，在当前不断涌现层高超3米、得房率超100%户型设计的楼盘面前，彻底失去了竞争力。

如今，开盘两年多、去化不足40%的星河湾萝峰，只能等待“有缘人”的出现。

而萝峰村旧改现状，折射出当前的星河湾，依然没有解决历史遗留问题。

2001年，星河湾首个高端住宅项目——广州番禺星河湾入市销售，一举成为国内豪宅市场的标杆项目。2005年，星河湾开始全国化扩张，北京星河湾、上海星河湾的入市，同样成为了城市豪宅标杆。黄文仔也被人誉为“豪宅教父”。

广州番禺星河湾

但在2010年，星河湾向太原、青岛、西安、沈阳、鄂尔多斯等二三四线城市下沉，结果鄂尔多斯、成都、常州等项目首期入市遇冷。原因很简单，还是那个问题：星河湾投拓研判失误、产品停滞不前。

比如，上海闽行星河湾地处边远郊区，在一片刚需群中建豪宅；青岛星河湾地处郊区且周边工厂较多；西安秦汉星河湾同样处在远郊。

黄文仔，只是在不同城市，不断复制“星河湾”。

而这些楼盘项目，不断降价仍很难卖掉，也导致后续战略转型缺乏资金支持。比如，上海星河湾二期2016年开盘，目前仍有2832套未卖出，去化率仅49%；青岛星河湾2020年开盘，目前仍有超200套可售房源。

如今看来，星河湾在2019年进行战略转型，重仓广州旧改，短短两年时间拿下萝峰村、贤江村、南村村、小罗村、西一村等9个旧村改造项目，总投资超过600亿元。

星河湾还是踏入了同一条河流，不仅没有跟上广州旧改趋势，还把自己的名声“搞坏”了——萝峰村旧改融资区商品房去化艰难、曾拖欠村民临迁费；贤江村旧改长期拖欠临迁费……

跟不上时代节奏的“豪宅一哥”星河湾，把自己淘汰了。