在一年前的业绩发布会上，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）管理层提出了未来三年的新的目标——跻身行业“五强”。彼时管理层称，“五强”不仅仅是规模上的“五强”，更多是利润、质量、效益，以及转型经营收入、服务品质等多维度的。

一年后，招商蛇口给出了2023年答卷。在规模上，已跻身五强，营收则持续位列行业头部，净利润回归增长，财务基本面进一步优化，向着多维度的“五强”前进。

招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰在2023年度业绩发布会现场表示：“新形势下，行业比拼已经从’规模’转向‘质量’，从‘大’转向‘强’。招商蛇口将在保持已有优势的基础上，强化内部经营管理，着力推进转型发展，扎实推进五强目标，努力为股东创造价值。”

据招商蛇口3月18日晚间发布的2023年业绩报告，其实现营收1750.08亿元；归母净利润同比增加48.20%至63.19亿元；经营活动产生的现金流量净额314.3亿元。同时，招商蛇口宣布每10股派发现金红利3.2元(含税)，现金分红比率进一步提升至45.88%，自上市以来每年现金分红比例均超40%。

财报发布后，包括开源证券、平安证券、东吴证券、国金证券等多家机构发布研报称，维持或给予招商蛇口买入评级。

稳定增长的背后，是招商蛇口对投资拓展的谨慎、业务布局的多元化以及对财务安全的追求。

投资进一步聚焦，利润率有望重返20%

市场持续变幻，收缩聚焦已成为所有房企的共识。

据蒋铁峰介绍，在2020年及其之前，最多时，招商蛇口曾进入70多个城市。2021年开始，调整为聚焦30城、核心“6+10”城。2023年开始则会进一步聚焦至“强心30城”与“核心10城”，同时机会型关注其他城市。

2023年，招商蛇口在“强心30城”、“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%和88%，更进一步聚焦。其中，在北上广深的投资占公司全部投资额的51%，单城投放额达46亿元。 除了聚焦核心城市，投后管理及动态调整也是保证投资效益的必要动作。

蒋铁峰介绍称，自去年下半年起，招商蛇口根据每周、每月、每季度现金流来推算下一季度开工，尽可能将优势资源向优质项目倾斜，更多地追求质量与效益。今年也将弹性运营，卖得好的项目就加速上市，相对不好的项目就减少资金支出，动态调整，以销定投，以销定产。同时，加快现金周转速度，年内招商蛇口持续提质增效，新增项目中29个项目实现当年拿地当年开盘，为报告期贡献销售金额约340亿元。

基于投资聚焦及对投资管理的重视，在百强房企销售操盘金额大幅下降16.5%的2023年，招商蛇口展现了一定的韧性，销售规模逆势微增，去年全年累计实现签约销售面积1223.41万平方米，实现签约销售金额2936.35亿元。

具体到城市，招商蛇口城市深耕的效益进一步显现，去年在其设定的“强心30城”签约销售额占比91%，核心“6+10城”占比77%，在13个城市进入当地流量销售金额TOP5。具体到城市，上海、苏州、合肥、长沙、南通排名 TOP 1；深圳、南京、温州、徐州进入 TOP 3；无锡、西安、成都、重庆位居 TOP 5。

展望未来，招商蛇口投资策略与管理的不断完善将陆续显现在其业绩中。

据招商蛇口董事、总经理朱文凯介绍，截至去年底，招商蛇口未售总土地储备有3200万平方米，其中“强心30城”、“核心6+10城”占比分别53%、86%。这些存货将在未来几年内转化为销售与营收利润，增长空间可观，整体利润率也有望改善。

“这两年销售项目的利润率较2021年及之前有明显改善，2022年拿的项目已基本销售完，陆续会结转，2023年的项目也销售了部分，绝大部分的销售和拿地时的判断一致，为未来财报奠定了良好基础。”蒋铁峰说道。

随着优质地块项目销售逐步结转，招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆在业绩会上透露，未来几年招商蛇口毛利率将逐步恢复到20%以上。

多元协同，培育新增长点

开发业务之外，向经营性及服务业务转型已成为行业共识，招商蛇口是行业内布局业态最多的企业之一，其资产运营板块及城市服务板块业务均稳步推进，在2023年迎来复苏与增长。

资产运营板块业务包括集中商业、写字楼、产业园、长租公寓及酒店等，去年招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入66.91亿元，实现EBITDA 33亿元。盈利能力也进一步提升，成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.24%，同比上年提升0.45个百分点。

其中，集中商业2023年运营收入为14.48亿元，实现EBITDA5.33亿元，在营项目38个，在建及筹开项目44个；写字楼2023年实现运营收入12.60亿元，EBITDA 8.55亿元。在营项目32个，在建及筹开项目10个；产业园实现运营收入12.77亿元，EBITDA完成6.70亿元，在营主要项目30个，在建及筹备项目5个。

此外，长租公寓实现运营收入10.88亿元、EBTIDA 6.89 亿元；酒店业务运营收入10.62亿元。截至去年末，招商蛇口在19个城市已开业45个长租公寓项目，在17个城市和2个海外国家开业18个酒店。

“资产运营业务今年一是要提质量、调结构、降本增效；二是要有差异化发展思路，如海上世界商业主打体验式轻文旅，市场需求较高；三是深化片区经营，聚焦海南、蛇口等核心片区；四是业务多元协同，探索保租房、消费基础设施公募REITs的机会。”蒋铁峰在业绩会上表示。

城市服务板块，招商蛇口布局了物业服务、会展、邮轮等业务。

其中，招商积余是其旗下物业管理和轻资产运营服务平台，2023年新签年度合同额40.44亿元，全年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%，归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%。

会展业务及邮轮业务强势复苏，会展板块运营管理的深圳国际会展中心全年累计举办展会67场，办展面积581万平方米，几乎是上年的两倍；蛇口邮轮母港服务旅客数量大幅攀升至513万人次，同比上升270%。会展板块外拓成效显著，2023年获取西部(重庆)科学城科学会堂项目、杭州大会展中心两个项目运营管理权，并中标深圳龙华区会展中心、成都东部新区会展中心2个前期咨询服务。

代建业务去年则新增了28个项目。今年年初，招商蛇口成立“招商建管”开展代建业务，这块业务有望进一步加速发展。

针对城市服务板块今年的发展思路，蒋铁峰介绍称，招商积余今年要继续做大做强，提升综合毛利率；会展业务将培育举办会展的能力，不仅仅是提供场地，同时还将加速异地拓展，形成规模化优势；代建业务借助年初成立的“招商建管”，稳步扩大规模，同时抓住当中的资产运营和物业管理机会。

财务基本面健康，良性循环

在这一轮行业深度调整中，拥有健康负债表的企业表现相对从容。作为头部央企，招商蛇口一直秉持稳健的财务管理策略，也行业下行周期保持了财务基本面健康。

截至去年底，招商蛇口“三道红线”继续处于绿档，剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。同期，账面资金充裕，现金及现金等价物余额约876.5亿元。

负债品种结构进一步优化，黄均隆表示，截至去年末公司年内到期有期负债427亿元，占比20.1%，同比降低0.3个百分点。公司始终聚焦传统低成本融资渠道，紧抓LPR下行的市场窗口，提高公开市场债务占比。

截至去年末，招商蛇口有息负债中银行借款占比56.4%；债券占比30.5%，同比增加3.1个百分点，保险、信托等其他借款占比13.2%，同比下降0.4个百分点。

据机构数据，去年房企融资继续收缩，全年新增融资总额同比下降28%至5692亿元。融资政策环境虽有所好转，但行业融资难的问题依旧较为严峻。

稳健的财务及经营为招商蛇口赢得了金融机构的信任。

2023年，招商蛇口全年累计发行信用债324.3亿元，均用于存量债务置换及结构调整，发行利率保持行业最优水平，发行规模保持行业前列。全年新增融资综合成本3.08%，年末存量融资综合成本3.47%，较2022年末进一步下降42BP。

值得一提的是，招商蛇口旗下经营性不动产证券化加速，去年，其以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，发行规模12.44亿元，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。

这也意味着，招商蛇口进一步确立了资产运营“投、融、建、管、退”的全生命周期发展模式与投融资机制。