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第二轮土拍整体萧条,接下来市场也难言乐观
2021.10.18 11:19 界面新闻 黄昱

在当下负面情绪蔓延的房地产行业,“躺平”变得司空见惯,尤其是在临近收官的第二批集中土地供应中。

相比首批热度较高的情况,第二批土拍各地普遍遇冷,溢价率明显下降,流拍率走高。目前只有宁波、长沙和郑州还未完成第二批集中供地,19个重点城市已完成,多数城市出现大量流拍、底价成交的情况。

与第一批热门地块难赚钱相比,这次的不少地块隐含毛利率较首批略有改善。平安证券研报指出,高价地及热地区域地块测算毛利率区间位于10-33%,平均毛利率为20%。

尽管有钱可赚,但深陷融资压力的民营企业基本持观望态度,国企央企成为此次土拍最大赢家,延续首批供地时的强劲拿地势头。

标普认为,由于土地出让与地方政府财政息息相关, 一旦整体土地出让金出现明显的下滑,政策可能会对调控提供一些灵活度,给予房地产企业更大空间促进销售回款以保证正常的经营循环。

流拍率惊人

上半年首批集中供地的高热度仍历历在目,部分城市土地溢价率超30%,高地货比地块占比超40%,甚至出现“面粉比面包贵”现象,有违政府“稳地价、稳房价”的政策初衷。

随后中央在7月22日召开的《加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作的电视电话会议》中首次提出,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

为抑制土拍高热情绪,第二批集中供地经过延期、暂停、撤回以及规则调整后,终于在9月重启。

各地土拍门槛明显变高,涉及下调土地溢价率上限,竞价达上限后由从竞配建、竞自持转为“摇号”等,引入“竞品质”等方案;设置“禁马甲”规则;提高竞拍门槛;限制单一房企参拍土地数量;规范购地资金及参拍企业资质等。

在此背景下,多个城市第二轮拍地流拍率猛增,如广州、合肥的流拍率分别达到52.1%、52.9%,沈阳、长春、福州、济南和天津等城市的流拍率超过30%。

与此同时北京推出的43宗地块中,26宗地块因无人报名而被延期至下一批集中供地出让,上海也有7宗地块因故取消出让;连续数年摘得全国“卖地王”桂冠的杭州同样有超过一半地块取消出让,包括10宗“竞品质”地块。

据界面新闻统计,目前已完成第二批集中供地的19个城市中,挂牌土地数量为866宗,流拍及终止交易数量达260宗,流拍及中止交易率高到约30%。

流拍率显著上升的同时,成交地块的溢价率也明显下降,典型城市如北京第二次集中供地溢价率约4.2%,较首批7.1%的溢价率减少了2.9个百分点;广州第二批集中供地平溢价率约为1.5%,较首批12%的溢价率减少约10.5个百分点。

中信建投指出,15个试点城市(不包括北京、上海、武汉、杭州、长沙、宁波、郑州)的二批集中供地的平均溢价率约为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。

在第二批集中供地中,像首次集中供地那样刺激房企心脏的低利润问题也得到了改善。

平安证券指出,由于二批供地取消“竞配建”、“竞自持”等竞拍方式降低房企实际拿地成本,同时对土地溢价率严格限制,典型城市高价地盈利空间呈现改善趋势。

“我们选取福州、苏州的高价地(地房比超50%或触顶成交)以及深圳热地区域的典型地块进行测算,毛利率为20%,较首批供地有所改善。”

在首批集中供地中,不少地块呈现亏损状态,广发证券研报指出,宁波、成都、杭州、合肥4个城市出让地块按地块当前周边销售均价或限价要求测算,利润率低于0,分别为0%、-0.1%、-2.6%、-5.2%。

最艰难时刻即将过去?

“从二次集中供地成交地块归属来看,民营房企更多持观望态度,央企和地方国企托底现象较为明显。”国金证券分析师杜昊旻称。

公开资料资料显示,上海、重庆、苏州及南京等城市地方性国企的拿地占比较高,分别达40%、49%、45%及41%。

平安证券指出,房企资金端存在“内外交迫”窘境,楼市调控频频加码叠加按揭端收紧致房企回款压力增加,同时房地产金融审慎管理持续显效,房企出于财务安全考虑,趋于“以销定投”的审慎拿地策略。

此外,部分地块土拍规则对房企利润端改善相对有限,二批供地拿地紧迫性不及首批,均制约房企拿地热情。

国泰君安分析师指出,国企和民企的竞争将分化为两个方向,一是头部民营房企和大型央企之间在城市核心区高价值地块上的竞争,另一种是小型民营房企和地方性国企在远郊低价值地块上的竞争。无论哪种竞争下,国资背景都更具优势。

对于大部分民营房企来说,当前土拍利润率有多高已经不是最重要的了,保持安全的现金流活下去才是关键。因此,不仅是22城集中供地,在全国其它城市的土拍中,房企的积极性也不高。

中指研究院数据显示,1-9月全国300城住宅用地成交5.9亿平方米,同比下降23.9%,土地出让金达3.5万亿元,同比下降4.8%。其中三季度成交1.6亿平方米,同比下降46.9%,土地出让金为8623亿元,同比下降36.6%。

与此同时,国金证券分析师杜昊旻指出,100大中城市未成交土地占比自7月以来逐月上升,2021年9月达到66%的高位。

土地出让金的减少将直接影响到地方财政收入。财务部官网数据显示,1-8月国有土地使用权出让收入47110亿元,同比增长12.1%,同比增速持续下滑。

受此影响,地方政府性基金收入累计同比增速也呈现下降趋势,前8月有50774亿元,同比增长13.6%,土地出让金收入占比也在下降,但仍占9成以上。

在10月15日举办的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜就表示,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。

邹澜特别指出:“房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”

对于近期房企出现的债务违约和信贷紧张问题,邹澜认为,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

政策边际改善已有初步迹象。9月24日,央行货币政策委员会第三季度例会提出,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。这是2009年一季度以来,房地产首次被货币政策委员会季度例会“点名”。

一周前,千万人口城市哈尔滨已经打响了“救市”第一枪。

中银证券指出,结合9月银保监会提及“督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”,刚需按揭可能会成为短期内政策边际变化的起点。

不过,平安证券认为,短期行业销售端仍将承压,叠加部分房企信用事件发酵,房企拿地热情或维持低位,预计剩下的第二批、第三批集中供地热度仍将处于降温通道

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